Хладният дъх на зимата вече се усеща, но за строителството на жилищни имоти сезонът още е зелен. Малки и средно големи кооперации никнат в столицата всеки месец, напоени не само от интереса на купувачите, но и от свежото финансиране на банките, които отново кредитират някои строителни компании. Сред факторите за глобалното затопляне в сектора са изчерпването на ресурса на нови жилища заради кризата, намаляващите лихви по депозитите и подобрените условия за кредитиране. В по-широкия център все по-активно се строят средно големи сгради. Те не са толкова ресурсоемки и се издигат от изкоп за около година. В повечето случаи дори не стигат до сайтовете на агенциите, тъй като биват продадени от инвеститора още в ранен етап на строителството - на зелено. Но дори засега интересът към тези обекти да е стабилен, остава въпросът колко дълга ще е втората пролет за жилищните имоти.
Скоростно продадено
Само с кратка разходка в южните райони или центъра можем да забележим поне няколко скелета на бързо издигащи се жилищни кооперации (виж таблица). Факт е, че освен че се строят скоростно, тези сгради се продават бързо. "Този тип кооперации са със заявен интерес от купувачите дори на втора-трета плоча", коментира Калоян Богданов, маркетинг мениджър на "Адрес". Според него сделките стават още в етапа на строителство, в рамките на една до три седмици. По данни на агенцията от 60% до 90% от жилищата се продават преди акт 16. "Повечето от малките кооперации не излизат на пазара и биват продавани директно от инвеститора", коментира и Младен Митов, мениджър "Пазарни проучвания и анализи" в агенция "Явлена". Такава тенденция потвърждават и строителните компании. "В BLD Homes отчитаме, че до 90% от продажбите се реализират преди въвеждане на сградата в експлоатация", заяви Цветомир Цонев, търговски директор във фирмата. Tой дава за пример една от сградите на BLD, голяма част от която е разпродадена в строеж. "Проектът ни Domino Apartments в кв. "Дружба" е на достигната шеста плоча и вече са продадени половината от апартаментите."
Според изпълнителния директор на консултантската компания "Кредит център" Тихомир Тошев клиентите са започнали да купуват отново на зелено по няколко причини. "Сред тях са изчерпването на качествени жилища с добри локации, възможността клиентите да си изберат изложение, разпределение и етаж, да направят промени в имота по време на строежа, да го завършат и обзаведат по собствен вкус и не на последно място - да го договорят на по-добра цена", обясни Тошев.
Евтино ли е на зелено
Въпреки че логиката подсказва, че купеният на зелено имот би трябвало да бъде по-евтин заради по-високия риск и отложеното време на ползване, това невинаги е така. "Обикновено закупуването на зелено е по-евтино с 10-15% от покупката на готов имот, коментира Богданов. Това обаче много зависи от строителите, при някои от които няма разлика в двете цени." Според Митов купувачът не трябва да търси ниска цена, а по-скоро да се увери доколко инвеститорът строи с качествени материали.
От строителната компания "Планекс холдинг" потвърждават, че предвид "рестарта" на активното строителство в София продават на зелено на малко по-ниски цени. "През януари започваме да изграждаме проект "Гама" в София със 70 апартамента", коментира управителят Пламен Андреев. "Цените са в порядъка 780 - 1000 евро на кв.м, което според нас е напълно нормално за локацията - първа линия на бул. "Г. М. Димитров". На етап разрешение за строеж бяха договорени около 18% от жилищата в "Гама", а най-вероятно след завършване на грубия строеж ще увеличим цените на оставащите за продажба жилища с до 10%", обясняват от "Планекс".
"Сделките на зелено се сключват на цени, които в процеса на строителство - в зависимост от направените продажби и достигнатия етап, се покачват", коментира и Цветомир Цонев. Според него оскъпяването на един апартамент от начален етап на строителство до завършването е между 5 и 8% на годишна база.
С помощ от приятел
Проектите на инвеститорите обаче не биха се развивали толкова бързо без ключовата роля на банките. Според Тихомир Тошев тази година те активно са се включили във финансирането на инвеститорите. "Това се прави при по-изгодни лихвени нива в сравнение с годините преди кризата и дава допълнителна сигурност на купувачите, че банка финансира строителството и сградата ще бъде завършена в срок", обясни експертът. Инвеститорите също потвърждават положителната роля на банките в процеса. От "Планекс холдинг" обясниха, че постоянно работят с банково финансиране, а много от клиентите им също купуват жилищата със заеми. Обикновено банката, която финансира инвеститора, предлага и преференциални условия за кредитиране на купувачите в проекта.
Финансирането на клиентите, които купуват жилище в строеж, е различно и зависи от схемата на плащане, определена от строителната фирма. "Най-честите случаи са клиентите да заплатят 10 до 20% от стойността на жилището при сключване на предварителен договор, обикновено при старта на строителството. При изграждането на сградата на груб строеж се включва банката, като отпуска кредит до 40-50% от стойността на жилището. Останалата сума се отпуска като втори транш на кредита след получаване на разрешение за ползване на сградата", пояснява Тошев. "Има строители, които искат на предварителен договор 20% от сумата и останалите 80% след получаване на разрешение за ползване. Тази схема се предпочита от купувачите заради малкия риск от възникване на проблеми при строителя и забавяне на строежа", коментира експертът.
Заради оживлението дотук прогнозите за сектора и сделките са положителни. "Очаквам, че през 2016 г. ще има ръст както на финансирането на инвеститорите в жилищни сгради, така и на сделките за покупка на имоти на зелено и финансирането им със жилищни кредити", прогнозира Тихомир Тошев. Въпреки това обаче купувачите трябва да бъдат внимателни при сключването на такива сделки. Съветът на консултантите е клиентите да си направят застраховка, която включва и случаите на фалит; да търсят инвеститори с история; да имат подписан договор и да следят внимателно за изпълнението на упоменатите в него срокове.