Благодарение на кризата асоциациите, когато се спомене жилищен пазар, са основно за спад на цените, необслужвани ипотеки и недостроени сгради. Статистиката обаче ясно показва, че тези призрачни картини избледняват поне в София: цените са стабилни, броят на сделките расте и, може би най-важното, строителните предприемачи се събуждат.
По данни на Националния регистър за ново строителство и реконструкции bcc.bg започнатите жилищни сгради през 2014 г. са с 58% повече спрямо предходната година, а общата им разгъната площ е над 441 хил. кв.м (виж графиката). А очакванията за тази година са дори по-високи, след като първото тримесечие приключва със 100% увеличение на този показател.
Размразяването започва от юг
"Не вярваме, че ще се върнат нивата на строителна активност от 2007-2008 г., но щом към първите месеци ситуацията е такава, очакваме още повече проекти да бъдат започнати през останалата част от годината", коментира Петър Мастиков, главен анализатор в bcc.bg.
По думите му предходната година също е била изненадваща, като при очаквано увеличение с около 25% е приключила с над два пъти по-висок ръст на започнатите обекти. Най-активно през последните месеци е строителството в южните квартали "Младост", "Изток", "Студентски град", "Манастирски ливади" и "Гео Милев".
Според главния архитект на София Петър Диков, ако предстои раздвижване, то ще е за имотите на хубаво място и с добра инфраструктура, като очаквано и метрото е силен двигател на търсенето. Раздвижване се очаква в "Младост", въпреки че устройственият план на квартала предвижда по-слабо застрояване в сравнение с предишния вариант. Нови проекти ще има и в "Надежда", където търсенето се покачва заради продължаването на втори метродиаметър. Очаквания за раздвижване има и за "Дружба", където обаче устройствените планове още не са в сила.
Пазарният мотив обаче не е единственият за строителното пробуждане миналата година. Според Диков броят на издадените разрешителни през 2014 г. е сравнително по-малък в сравнение с предходните няколко години и предимно за висок клас имоти. От това следва, че една от причините за рекордното започнато строителство вероятно са и изтичащите разрешителни на планирани преди време проекти, които строителите успяват да започнат в последния възможен момент.
Подобен донякъде е случаят с испанската инвестиционна компания Vía Célere, която притежава от 2007 г. имота, на който развива проекта "Резиденшъл Младост" чрез българското си дружество "Агора София 2", но решава да започне строителството през октомври миналата година, когато по тяхна преценка пазарът се е оживил и ще постигнат реализация при по-висока цена. Това е един от топ 3 започнатите проекти според класацията на bcc.bg (виж таблицата) и по собствената дефиниция на инвеститора предвижда да е с цени "от средно ниво нагоре, с потенциал за развитие към високия ценови клас".
Жилищният комплекс от затворен тип е пилотният им проект в България след реализирани в Испания, Бразилия и Полша. Той ще включва три сгради, които ще бъдат изграждани поетапно и ще предложат на пазара общо 162 апартамента. Плановете на инвеститора са да завърши изцяло проекта в рамките на три години. В момента тече изграждането на първата сграда с 8500 кв.м разгърната застроена площ и 56 апартамента (34 тристайни, 14 двустайни и 8 четиристайни). В сградата ще има седем магазина, а паркоместата ще са 53. "В комплекса ще има голям вътрешен двор с 1230 кв.м зелени площи, алеи, градинско обзавеждане и кът за почивка и игра на малките. Проектите ни в Испания и в други части на света разполагат с по-луксозни общи пространства, включително фитнес, басейни, гурме ресторант, детски кът, кино и други. Тук решихме да развием по-достъпен проект, който да предлага както удобства, така и приемливи разходи за поддръжка", коментира Стела Спасова, мениджър продажби за комплекса.
Строежът на първата сграда е започнал през октомври миналата година, но компанията планира да получи акт 16 за нея най-късно през февруари 2016 г. Към момента вече са реализирани 20% от апартаментите. Според Диньо Добрев, собственик на Remax Lux, които са ексклузивен продавач на имота, интересът е бил много силен още преди реалното започване на строежа, а първите продажби са сключени в самото начало на изграждането му. "Очакваме да сме продали 70% от жилищата преди получаване на акт 16. При достигане на този целеви план, започваме изграждането и на следващия блок в комплекса", коментира Спасова. Vía Célere финансира проекта със собствени средства и кредит от "Уникредит Булбанк".
Какво движи търсенето
Освен стабилизирането на цените на имотния пазар, причина за оживлението са именно и намаляващите лихви по корпортивните и ипотечните кредити, а също и по депозитите. Така се създават предпоставки за предвидимост и раздвижване на пазара в големите градове като София и Пловдив. Според собственика на строителна компания "Делар" Аспарух Делев за връщането на доверието към пазара допринася и фактът, че кризата го е прочистила от случайни играчи.
Брокерите също отчитат оживление. По данни на агенция "Явлена" ръстът на реализираните сделки през 2014 г. е около 7%, а при сделките с ипотеки отчетеното повишение е от над 13% спрямо предходната година. От агенцията отчитат за четвърта поредна година и положителен ръст в доходността от жилищен имот в София. Това на фона на по-ниските лихви по депозитите е фактор, който допълнително активизира купувачите, коментира Младен Митов - мениджър "Пазарни проучвания и анализи" в "Явлена". Въпреки това основна цел за закупуване на имот е задоволяването на жилищни нужди.
Според "Адрес недвижими имоти" обаче покупките с цел инвестиция също се връщат на пазара. Това е водещ мотив при 17% от купувачите. Според тяхното проучване ценовите нива на сделките са най-често в границите до 50 хил. евро (44% от всички сделки), а около 27% са за жилища между 50 и 70 хил. евро.
"Промяната на закона за потребителския кредит от края на юни миналата година даде по-голяма прозрачност на отношенията кредитополучател - банка", отбелязва Митов. "Отпадането на таксата за предсрочно погасяване също доста облекчи отпушването на ипотечния пазар. Вече не се събират толкова комисионни и такси, както в предишните години". Въпреки това клиентите все още са предпазливи. Според Калоян Богданов - маркетинг мениджър на "Адрес недвижими имоти" около 60% от купувачите все още са без кредит. Това все пак е промяна в сравнение с годините на кризата, когато този процент е между 70 и 80. Строителните предприемачи също разчитат на кредитирането на банките като двигател на търсенето, който да попълни новите им жилищни проекти. В повечето случаи, когато банката, която финансира въпросния инвеститор, предлага приемливи условия за купувачите, те често предпочитат да вземат кредит оттам, за да се подсигурят.
Друга характеристика на пазара, която говори за оживление, е фактът, че сделките се случват с минимални отстъпки, на пазарните цени и в единични случаи малко над тях. "Докато преди очакваната от купувачите отстъпка беше 10-12%, поради засиленото търсене сега могат да се постигнат между 2 и 4% намаление на цената", коментира Аспарух Делев. Като положителен фактор инвеститорите отчитат и подобрената инфраструктура в столицата, а "Младост" е добър пример за това как инвестициите именно в нея насочват купувачите на имоти в правилната посока.
Новите проекти
Според собственика на "Делар" строителната компания успява да завърши по един проект годишно, който да излезе на пазара. Той пояснява, че като цяло цикълът е по-голям от година и затова паралелно с довършването на единия строителите вече започват изграждането на следващия проект. За 15 години фирмата има изградени 24 сгради. Към момента очакват разрешително за строеж за два парцела в жк "Люлин", където да изградят около 100 апартамента. През тази година на пазара ще излезе тяхна сграда в квартал "Младост 4", която ще има 112 апартамента. Според сайта на компанията цените за двустаен апартамент на свободните към момента апартаменти варират между 41.5 хил. евро докъм 50.5 хил. евро, а при тристайните между 58 до 70 хил. евро с уточнението за договаряне и възможни промени от страна на фирмата.
Компанията Nova City Group също завършва голям жилищен проект в "Младост 3", като планира и нови инвестиции. Фирмата ще започне строителство на "Фамилия южен парк" в квартал "Лозенец". Проектът е за бутикова жилищна сграда от около 3000 кв.м. Междувременно Nova City завършат строителството и на друга подобна сграда в квартала. "Като цяло се целим към проекти от около 2500 до 6000 кв.м, но не се страхуваме да започнем и по-големи проекти, ако имаме такава възможност и цените са добри. Постоянно търсим подходящи терени и не се ограничаваме в определени квартали", коментира пред "Капитал" инвестиционните планове на компанията нейният директор.
Като цяло засега започнатото ново строителство е предимно на малки жилищни сгради и фамилни блокчета, най-вече поради факта, че подобни проекти могат да се финансират изцяло със собствени или поне с по-малко средства, а продажбата на жилищата е по-бърза. От друга страна, предприемачите с по-дълга история и завършени по-крупни проекти вече поглеждат по-смело и към големи жилищни проекти. И все по-често залагат на позабравеното словосъчетание "на зелено".