Стабилизирането на жилищния пазар в София даде лек тласък за ново строителство и приключване на стари проекти

Кризите често идват внезапно, а си отиват бавно. Тази на жилищния пазар не направи изключение – настани се с рязък спад на сделките и цените преди пет години и все още упорства да си тръгне. Сигнали за промяна обаче има.

От година цените на софийския пазар остават стабилни, а броят на сделките леко расте. Очаквано с тях се връща и апетитът за ново строителство, макар и за момента – без кипящ ентусиазъм. Площите в строеж леко се увеличават – за миналата година с 14% по данни на регистъра за ново строителство bcc.bg.

Оживлението е в две посоки: завършване на дълго отлагани големи жилищни проекти и започване на нови, макар и с по-скромни мащаби. А това, заедно с нарасналото търсене на парцели и желанието за по-висока кредитна активност от страна на банките прилича на знак, че негативният тренд на жилищния пазар вече се обръща.

Строителство според търсенето

През последните години софийският пазар бе залят от жилища. Към обичайното предлагане кризата прибави и апартаменти, купувани с инвестиционна цел, също имоти на длъжници с необслужвани кредити.В същото време броят на сделките в София се стопи наполовина – от 40-45 хиляди по време на имотния бум до 19-20 хиляди след 2010 г. В подобна среда повечето големи проекти бяха замразени, а малко нови – започвани. Потвърждава го и статистиката на регистъра bcc.bg, според която през последните две-три години в София са завършвани тройно по-малко жилищни площи в сравнение с пика на пазара. За миналата година например са издадени разрешения за ползване на 493.5 хил. кв.м къщи и апартаменти при 1.557 млн. кв.м през най-силната 2009 г. (виж графиката). Започнатото строителство също е било малко – 279 хил. кв.м при 1.487 млн. кв. м през 2008 г. (най-силна по този показател). Всичко това говори за предпазливост от страна на предприемачите на фона на трудното финансиране и слабото търсене. Спадът на продажните цени също направи жилищното строителство по-слабо атрактивно. Според представители на сектора обаче големият проблем е не спадът на цените, а именно този на обемите. \"Ако намалението на жилищните цени в София бе средно 33% за последните пет години, то броят на новите жилища се сви четири-пет пъти – от 3800-3900 годишно в бума на под 1000 годишно в кризата\", изчисли собственикът на строителна компания \"Делар\" Аспарух Делев. Като причини той посочи слабото търсене и предпазливостта на купувачите, включително към покупките с ипотечни кредити. Голямото предлагане на имоти на вторичния пазар също сви предприемаческата активност.

В нова посока

Предпазливостта видимо още властва на пазара, но трендът, изглежда, се обръща. Макар и обемът на новото строителство да е нисък на фона на този отпреди пет години, от bcc.bg отчитат ръст на софийския пазар през 2013 г. в сравнение с година назад. Започнатите жилищни проекти са с 14% по-голяма площ, а завършените през годината - с 23.7% повече (виж графиката). В комбинация с други фактори, като стабилизирането на цените, връщането на сделките на зелено при някои проекти и нарастващата кредитна активност на банките, този ръст може да се разглежда като начало на по-трайна промяна.

Някои предприемачи вече отбелязват завръщане на банките в кредитирането на жилищното строителство, макар и избирателно.\"След като първо даваха заеми на всички, след това – на никого, сега много внимателно преценяват и кредитират тези, които работят добре\", обобщава Аспарух Делев.Според него за връщането на доверието към пазара допринася и фактът, че кризата го е прочистила от случайни играчи.Изпълнителният директор на \"Адрес недвижими имоти\" Георги Павлов отбелязва и друг фактор, който обещава ръст – активното търсене на парцели за жилищно строителство през последната година. Дава пример със скорошна продажба на такъв имот в кв. \"Изток\", на която се явили 14 кандидати.\"След пет години криза и спад на строителството новите жилища на пазара намаляха. Моята прогноза е, че оттук нататък градското строителство ще расте\", коментира той.

По думите му търсенето на парцели е насочено към по-добрите квартали, където при сегашните цени на земята построените жилища могат да се продадат на цени около 750-800 евро/кв.м.

Заради свития пазар предприемачите търсят малки имоти за сгради с 25-30 апартамента. Подобни проекти могат да финансират със собствени средства, което също се оценява като предимство. Самата продажба на жилищата също е по-бърза.От \"Явлена\" добавят като щрих към пазара и връщането на сделките за строителни терени срещу обезщетение, при които собственикът на земята отстъпва правото на строеж срещу процент от площите в бъдещата сграда.

Тенденцията също се засилва напоследък, което предвещава по-активно строителство. В момента собствениците отстъпват земите си средно при 20% от бъдещите площи, докато в годините на бума за добрите квартали числото често надминаваше 30-35%.

Нещо ново, нещо старо
Докато започваните сега проекти са предимно малки жилищни сгради, сред завършваните не липсват гиганти с по 200 - 300 апартамента. Някои се строят още от 2007-2008 г., след като строителството е било временно спряно или се е проточило във времето заради трудности с финансирането и слабия пазар.

Според Петър Мастиков от bcc.bg през последната година действително има тенденция за приключване на такива проекти. В подкрепа на инвеститорите е очертаващото се стабилно търсене на жилищния пазар. Много от тях намират и финансова подкрепа. Сред примерите за проточило се строителство е най-големият жилищен комплекс, завършен през миналата година - \"Царица Йоана\" в жк \"Люлин\". Неговото изпълнение се забави с близо две години спрямо първоначалните срокове. Инвеститор в проекта с площ от близо 58 хил. кв.м е българско-израелската компания \"Интърнешънъл билдингс\". Според брокери, които предлагат жилищата в комплекса, цените в момента са между 550 и 570 евро/кв.м. Сред големите завършени миналата година комплекси е и \"Селект апартмънтс\" в Княжево, чиято първа копка бе още през пролетта на 2007 г. Плановете бяха строителството да приключи две години по-късно, но кризата дойде и продажбите на имоти се сринаха. Комплексът получи разрешение за ползване четири години по-късно и в момента жилищата са на пазара.

След временно спиране преди месеци бе завършен и един от по-малките проекти на пазара – сграда с 80 апартамента в жк \"Дружба 2\". Според близки до проекта източници инвеститорът е успял да продължи строителството след преработка на проекта и привличането на партньор, който е осигурил финансиране. От компанията зад проекта \"Партньор 2000\" отказаха информация около него. Според Аспарух Делев в София все още има много започнати, но незавършени жилищни проекти и сега е подходящ момент пазарът да се изчисти от тях.При повечето проблемите са сходни – липса на финансиране, лошо разпределение на площите, неподходящ момент за строителство и нереално високи ценови очаквания. Ако тези проблеми се изчистят, много от тези проекти имат шанс за финансиране от банките или чрез привличане на външен инвеститор.

Малкото раздвижване в строителството е добра новина и за купувачите - без ръст в цените те ще имат по-голям избор на нови апартаменти. За бизнеса пък ситуацията леко просветлява, но всеки вече знае, че годините на бума няма да се повторят.