Национален Регистър за
Ново Строителство и Реконструкция


arrow Press center
arrow

Добре дошли в ж.к. Руски


  www.capital.bg,  20 сеп 2013
  presentation photo
 

Добре дошли в ж.к. Руски

Пренасочването на купувачите от курортите към градовете раздвижи строителните проекти по Черноморието

Лидия Николаевна е мениджър в руска банка. Част от почивката си в България е отделила за обиколка по Черноморието с идеята да инвестира в имот. Бюджетът й е 50-60 000 евро, срещу които планира да купи ваканционно или градско жилище за семейството си. От списъка вече са отпаднали Златни пясъци и Несебър заради прекомерния шум през лятото, а Слънчев бряг дори не е сред опциите. В крайна сметка не е изключено обиколката да приключи с покупка в някое от морските градчета, а защо не в Бургас или Варна.

Ако стигне до подобно решение, Лидия ще е поредният руски купувач, който заменя възможността за ваканционен имот с градско жилище. Тенденцията отдавна е валидна за Северното Черноморие, но отскоро – за районите на юг. Тази година определено оживи имотните пазари в Поморие и Бургас, но сви този в Несебър и Слънчев бряг.

Другият ефект е леко раздвижване при новото строителство в морските градове. По Южното Черноморие то запази приличен обем в кризата, най-вече заради живия ваканционен пазар. Статистиката на националния регистър за ново строителство bcc.bg обаче показва, че през последната година инвестициите във ваканационни имоти продължават да губят позиции за сметка на видим ръст при жилищните (виж таблицата). Факт, за който принос със сигурност има и пренасочването на руските покупки.

Малко числа

И тази година руската реч по Черноморието не затихва. Според статистиката на Москва ръстът на туристите през летния сезон е 30-35%, община Бургас отчете близо 400 руски деца в класните стаи, а според местни брокери на имоти рускогоезичните вече са целогодишни клиенти в заведенията и магазините.

Промяната в профила на купувачите обаче е очевидна. Показва го и проучване на международната федерация за недвижими имоти FIABCI – България, според което от купувачи на ваканционни имоти по Черноморието те вече се превръщат в клиенти на местния жилищен пазар. А в немалко случаи – и в собственици на малък бизнес.

Наблюденията на агенциите за имоти са в сходна посока. Управителят на бургаския офис на "Явлена" Стефка Томова вече отбелязва случаи, при които руски собственици продават ваканционни имоти в курортите и купуват в Бургас. Директорът на звеното за недвижими имоти в туристическата агенция "Солвекс" Даниела Трайкова пък отчита, че 60-70% от клиентите тази година се насочват към Созопол, Поморие и бургаския квартал Сарафово. Покупките в Слънчев бряг вече не са на дневен ред заради шума и презастрояването.

В този план логично изглежда и статистиката на системата за нова строителство bcc.bg, която показва 6.55% спад на започнатите проекти за ваканционни имоти и 16.2% ръст при градското жилищно строителство в Бургаска област. Данните са за периода от миналия септември до момента, тъй като са съобразени със строителната забрана по Черноморието през летния сезон.

Според тях от тогава по Южното Черноморие е започнало строителството на 69.9 хил. кв.м градски жилищни площи, което доближава пазара до обемите от 2010-2011 г. Тогава е започнала реализацията на 74.5 хил. кв.м нови жилища, а ръстът на пазара е бил впечатляващ – близо 47%, но на фона на силен спад през предходни две години (виж таблицата).

Наблюденията на мениджъра в bcc.bg Петър Мастиков са, че основната част от започнатите през последната година сгради по Южното Черноморие са нови проекти и по-рядко – размразени стари инвестиции. Активността при градските имоти е главно в Поморие и Бургас, но има и комплекси с къщи в местността Буджака в Созопол.

Започват се основно малки жилищни кооперации с разгъната площ до 2000 кв.м. Причината е, че изискват малко инвестиции, по-бързо се реализират на пазара и носят по-малък риск за предприемачите. Ако се строят къщи, те най-често са част от комплекси, започнати преди години и реализирани на етапи при поява на купувачи.

Посочените числа обаче трудно могат да са повод за предприемачески оптимизъм, тъй като обемът на ваканционното и жилищното строителство по Южното Черноморие остава наполовина в сравнение с периода преди кризата. През 2008-2009 г. по данни на bcc.bg са започнати малко под 700 000 кв.м имоти, а от септември миналата година досега – около 320 000 кв.м.

Румяна Георгиева от агенция "Инфомакс" също отчита, че сегашният ръст е такъв само на фона на слабата строителна активност от последните години. Според нея, ако преди години жилищна сграда от 1500-2000 кв.м в Бургас се е реализирала на пазара в рамките на година, сега срокът е два-три пъти по-дълъг.

По-значимо възстановяване отбелязва и жилищното строителство в област Варна. По данни на bcc.bg там от миналия септември е започнало строителството на 75.9 хил. кв.м жилищни площи, което е 36.4% ръст на фона на предходната година. Според Петър Мастиков инвестициите са основно в малки сгради в центъра и по-елитните крайморски квартали, като Бриз.

Ваканционното строителство в региона продължава да намалява, като започнатите сгради са с обща площ около 45 хил. кв.м. Много от проектите са концентрирани в Бяла, където последната година започна масирано застрояване с ваканционни комплекси. Увеличеното предлагане на ваканционни жилища в тази част от Черноморието е видно и в руските имотни сайтове.

През руски очи

Данните на брокерските агенции по Черноморието не дават точна статистика за дела на руските купувачи в градските пазари на жилищни имоти. Ако за Варна Даниела Трайкова от "Солвекс" дава съотношение 50:50 на български и руски купувачи, то в Бургас картината е значително по-пъстра. От "Инфомакс" отчитат 80% сделки с руснаци, докато от бургаския офис на "Адрес" посочват това число като дял на българските купувачи.

Оценките как ще приключи годината като брой руски купувачи също варират. Данните на БУЛСТАТ, където се регистрират всички чужденци – физически лица, купуващи имоти в България, показват забавяне на руския пазар. До началото на септември тази година в най-активния регион – Бургаска област, са регистрирани 5362 нови купувачи, наполовина спрямо броя им от 10 093 за цялата 2012 г. Число, което трудно ще бъде догонено дори при активна есен.

Някои посредници, като Антония Вирт от Crystal Realty, обаче отчитат нарастващ интерес към покупка на бизнес или започване на такъв от руснаци в България. Тя цитира и пример с руски бизнесмени, които планират инвестиция в сферата на медицината и буквално преди седмици са имали среща с местните власти в Бургас. Нейни колеги и представители на банковите среди добавят руски интерес и към покупка на български винарни, хранителни предприятия или започване на бизнес за консултации и услуги, основно в сферата на недвижимите имоти.

Всичко това е свързано с установяване на все повече руски купувачи в България и на свой ред подхранва интерес към градските имоти. Прогнозата на FIABCI България също е в посока намаляващ интерес към ваканционни жилища и все повече инвестиции в бизнес и в бизнес имоти. Още повече че ако са на стойност над 300 000 евро, отварят врата за постоянно пребиваване на руски граждани в България.

Според проучване на FIABCI - България, базирано на руски източници, заедно с Турция и Черна гора нашата страна е сред предпочитаните от руснаците за постоянно местожителство. В същото време тя се възприема и като трамплин към пребиваване в ЕС (подобно е отношението към Латвия, тъй като имотите са сравнително достъпни, а страната е в ЕС и в Шенген).

Според същото проучване руските купувачи са склонни да избират България, когато инвестират в жилище за своите родители или за себе си на по-зряла възраст. Докато Германия е страната, където инвестират с цел бизнес или обучение. Заедно с Великобритания, Швейцария и Испания тя е и сред страните, където руснаците предпочитат да образоват децата си и съответно да купуват имоти за тях.
В България им харесва липсата на езикова бариера и доброто отношение. Недостатъци не липсват – основно лошата инфраструктура и недостатъчното развлечения извън дома.

Интересът им тук обаче остава към имотите в ниския ценови клас – 25-45 хил. евро. Или при по-обща сегментация на пазара страната ни заедно с Турция попада в най-ниския клас, където руските купувачи биха похарчили до 150 хил. долара за имот. Проучването на FIABCI – България поставя в средната категория (до 500 хил. долара) Латвия и Испания, а над тази граница безспорният лидер е Италия.
Като обобщение същото проучване сочи руснаците като едни от най-активните на пазара на имоти – всеки десети купувач в света е от тази националност. Съотнесено към българското Черноморие това означава, че и в близките години те ще останат фактор, с чиито нагласи и търсене пазарът ще трябва да се съобразява.

arrow Back to "Press center"...